A piac
Utóbbi időben igen jelentős növekedésen van túl a magyarországi ingatlanpiac, kifejezetten igaz ez a fővárosra, és még pár kiemelt területre. Egyre többen jöttek/jönnek rá, hogy a lakossági ingatlan mennyire jó befektetés, és most szeretnének beszállni, mivel a bankban semmilyen kamatot sem kapnak. Szokták mondani, hogy sosem lehet tudni, hogy egy áremelkedésnek mikor van vége. Most sem tudhatjuk. Több tényező is arra utal, hogy tovább fognak növekedni az ingatlan árak. De folyamatosan jelennek meg olyan pletykák is, hogy hogyan próbálnák, vagy próbálják meg hűteni az ingatlanpiacot. Például ingatlan adót vetnek ki az olyan ingatlanokra melyekben nem lakik bent a tulajdonos (több ország is). Megtiltják, hogy újonnan épült ingatlanokban befektetők szerezzenek tulajdonrészt (Hollandia). Megtiltják, hogy letelepedési engedély nélkül külföldiek ingatlan tulajdont szerezzenek (Új-Zéland). Kitiltják az rövid távú ingatlan bérbeadást (AirBnB – több városban is így van), és még lehetne sorolni a listát. Ezekből is látszódik, hogy a szabályozási/jogi kockázatnak vannak kitéve az ingatlan befektetők. Minden esetre az biztos, hogy a legkevesebb tudást igénylő befektetésről beszélünk. Az ingatlan befektetők nem néznek chartokat, nincsenek napi kilengések az árfolyamokban, tipikusan nagyon hosszú időre fektetnek be (10+ év), főleg, ha hitellel is vegyítik a befektetést. Az ingatlan árak kordában tartásában az sem segít, ha az állam is kedvezményes hitelt/támogatást biztosít a befektetőknek.
Azonban akik ingaltan befektetésre adják a fejüket, azok sokszor még nem rendelkeznek akkora tőkével, hogy a kockázatukat diverzifikálni tudják. Diverzifikáció alatt értem, hogy legalább 10 ingatlant tulajdonoljanak, és ez által minimalizálni tudják a kockázatot, ami abból fakad, ha valami történik az egyik ingatlannal és elesik a havi bevételtől. Lehet, hogy lesznek hónapok, mikor nincs bérlő, mikor hónapok mennek el a felújítással, ha leég, leázik az ingatlan, stb.
Online platformok, proptech
Ezek megkönnyítésére jöttek létre a közösségi ingatlanbefektetési szolgáltatók (PropTech). Amennyire tudom, sajnos ez is Magyarországon törvényi akadályokba ütközik, hogy ilyent lehessen indítani, ezért nincs is. Viszont van egy Impact ingatlan alapunk, mely talán az egyedüli megoldás, ha kis tőkével könnyen szeretne valaki lakossábi ingatlanokba fektetni, ráadásul elég transzparens is (tudhatod mely ingatlanokban van a pénzed), viszont semmilyen beleszólásod nincs a működésbe.
Külföldön több ilyen szolgáltató is van. Már korábban is írtam a Property Partner-ről (UK), Housers-ről (Spanyol, Portugál, Olasz). Illetve vannak még olyanok is, amelyek Német nyelvterületen működnek. Mivel az én Német nyelvismeretem eléggé hiányos, ezért német területen nem fektetek be ilyenekbe. Érthető módon a Property Partner angol, de szerencsére a Housers is rendelkezik angol nyelvű oldallal.
Milyen nyűgöket vesznek le ezek a szolgáltatók az befektetőkről:
- Befektetési lehetőségek keresése
- Bérlő keresése (amennyiben kiadásra vásárolt ingatlanról van szó)
- Adás-vétel
- Finanszírozás megoldása (amennyiben szükséges, és hitel is van a befektetés mögött)
- Cégügyek
- Hatósági ügyintézés
- Karbantartás
- Felújítás (amennyiben olyan célzattal lett vásárolva az ingatlan)
- Építkezés (fejlesztési kötvény esetében)
Aki egyszer már vásárolt befektetési céllal ingatlant az tudja ezek mekkora nyűgök tudnak lenni.
Property Partner
A Property Partnernek a vezérlőpultján lehet látni az eddigi teljesítményt, amely eléggé sokat mondó. Egyrészt láthatjuk a kumulált osztalék típusú bevételünket. Továbbá rendszeresen történik ingatlan értékbecslés amely alapján kiderülhet, hogy az ingatlan befektetéseinken eddig mennyit nyertünk/vesztettünk. Többször volt már akciós hozammal befektetési lehetőségük, valamiért ezt külön is megjelenítik, hogy a promócióból mennyivel jártunk jobban. Illetve amit imádok bennük, a becsült havi bevétel. Mivel az osztalékok havonta érkeznek, egyfajta életjáradékként/fixed-income bevételként is lehet kezelni, és lehet rá számítani. Illetve ezen felül 5 évente van lehetőség kiszállni egy-egy ingatlanból, amikor lehetőségünk adódik az érték növekedésből származó hasznot realizálni.
A Property Partneren keresztül elérhető UK ingatlan piac szerintem egy újabb robbanás előtt áll. Még 350-360 forint közötti GBP árfolyamnál mondtam, hogy szerintem már csak a GBP árfolyam miatt is érdekes lehet Property Partneren keresztül befektetni. Most 370Ft-nál van az áfolyam. Nem tudjuk, hogy mi lesz a Brexit vége, azonban véleményem szerint bármi is lesz a vége az jót fog tenni az ottani piacnak, mert megszűnik a bizonytalanság, ami jelenleg van, ez a legrosszabb.
2021-11-04 UPDATE: úgy tűnik, hogy a Brexit nem nagyon hozta meg a várt hatást, vagy a COVID nagyon befolyásolja, de az ingaltan áresés nem akar abbamaradni.
Housers
A Property Partner egy buy-to-let szolgáltató, azaz kiadás céljával vásárol ingatlanokat, és fizet havonta osztalékot. Viszont vannak olyan szolgáltatók, mint például a Housers mely több befektetési lehetőséget is kínál. Ilyen a buy-to-sell, azaz felújítási-majd-értékesítési céllal – tipikusan az ingatlan értékesítésekor fizet; illetve ingatlan fejlesztési kötvény befektetéseket – van, hogy havonta fizet, van hogy csak a lezáráskor. Utóbbival nagyobb hozamokat lehet elérni. Kb hetente/két hetente jelenik meg új befektetési lehetőség a Housers-nél, ott minden lehetőségbe 100€-t rakok jelenleg. Van lehetőség átutalással, vagy kártyával is fizetni. Ezek a pénzek eltörpülnek egy Budapesti lakás árához képest, lehet, hogy nem is fognak annyira jól hozni, viszont közel sem kell annyit foglalkozni velük, mint egy budapesti ingatlan esetében.
A Housers egy statisztika oldalon megosztja a saját számait is:
https://www.housers.com/en/stats
Már több mint 80 millió EUR befektetés ment rajtuk keresztül, amelyből már 26 millió lejárt befektetést fizettek ki a befektetőknek. Túl vannak a 200. befektetési projekten. A legkevésbé problémás a kiadás, a leginkább problémás a fejlesztési kötvény, viszont még egy sem dőlt be.
Mindegyik esetben érdemes képben lenni, hogy a külföldi nem ellenőrzött tőkepiaci osztalék/árfolyamnyereség hogyan adózik Magyarországon. Egyrészt SZJA-t, illetve EHO-t is kell fizetnünk, melyek csökkentik a nettó bevételünket, ráadásul évente be kell vallani. Szerencsére mindkét szolgáltató lehetővé teszi, hogy letöltsük a számlatörténetünket, mely nagyban megkönnyíti a bevallás elkészítését. A Property Partner az Egyesült Királyság FCA (Financial Conduct Authority), míg a Housers a spanyol CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) által felügyelt vállalkozás.
Ha szeretnél számlát nyitni a PropertyPartnernél, akkor ITT tudsz, ha a Housers-nél akkor meg ITT. Sok sikert! 🙂 Housersnél most 25€ bónuszt adnak, ha a linken keresztül regisztrálsz Mácius 22 előtt, Property Partnernél meg kb 3% bónusz van.
2021-11-04 UPDATE: NEM javaslom a Houserst a továbbiakban, drága havi számlafenntartási díjat vezettek be, és komoly gondjaik vannak a tartozások behajtásával. Úgy tűnik, hogy nem túl minőségi a portfoliójuk, vagy a COVID nagyon durván érintette a partnereiket. Végülis mindegy, ki kell szállni.