A 2008-as piaci sokk után a bekorlátozott pénzügyi források miatt az ingatlan fejlesztők banki hitelek helyett más forrást kerestek a fejlesztéseikhez. Ebben az időszakban kezdődött meg az erre specializált ingatlan fejlesztési kötvényeknek az értékesítése, melyek tipikusan a banki kamatoknál magasabb hozamot fizettek. A fedezetet a fejlesztés alatt álló ingatlan biztosította.
A kamatokat és a tőkét a fejlesztés és értékesítés után fizette ki a fejlesztő a hitelezőknek. Tipikusan fix kamatozásról beszélünk.
A fejlesztés pénzügyi modellje
A fejlesztéshez szükséges tőke legnagyobb részét egy szenior hitelező állja. Ez tipikusan egy bank. A bankok keze is meg van kötve, ezért a fejlesztés során felépülő ingatlan tervezett értékesítési értékének 50-65%-át érheti el (Loan-to-Value vagy Gross Development Value). Mivel a szenior hitelező a legnagyobb garanciával rendelkezik a pénze visszafizetésére, ezért az elérhető kamat a szenior hitelező részéről moderált (alacsony). Magyarországon ilyenek pl. a lakossági ingatlanhitelek.
Sok esetben azonban a fejlesztőnek további tőkére van szüksége a kivitelezés befejezéséhez. Ilyenkor jönnek a további hitelezők, akik jellemzően jóval magasabb kamatra/hozamra számíthatnak, mint a szenior hitelező, vele együtt jóval magasabb kockázatot is futnak. (Kockázatokat lásd lejjebb.)
A további hitelekkel akár 75%-ig is be szokták terhelni a fejlesztést. Végül az e feletti rész a fejlesztő haszna. Tehát egy fejlesztésen a fejlesztő 25% körüli hasznot tud realizálni.
Befektetés az ingatlanfejlesztési hitelkötvényekbe – kulcsfontosságú kockázatok
A tőke veszélybe kerül az ingatlanfejlesztési hitelkötvények befektetésnél, és a befektetők elveszíthetik saját tőkéjük egy részét vagy egészét. Befektetési döntés előtt fontos megérteni az ilyen típusú befektetésekhez kapcsolódó különböző kockázatokat.
Ezen felül nem tartalmazza a lenti lista az összes olyan konkrét kockázati tényezőt vagy forgatókönyvet, amelyben a befektetők elveszíthetik tőkéjük részét vagy egészét.
Fejlesztői kockázat
Amennyiben bármilyen oknál fogva fizetésképtelenné válna a fejlesztő, abban az esetben az elkészült fejlesztést egy másik fejlesztő viheti tovább. Természetesen ebben az esetben is a teljes tőkevesztés kockázata fenn áll. Emiatt érdemes csak megbízható, régóta a piacon lévő fejlesztőkkel szerződni.
Visszafizetési késedelem
Amennyiben a fejlesztő nem tudja értékesíteni az elkészült ingatlant, vagy csak késve tudja az értékesítéseket befejezni, abban az esetben előfordulhat, hogy a tőke és a kamat is csak késve, vagy csak részben kerül visszafizetésre.
Piaci kockázat
Előfordulhat olyan pénzpiaci sokk, melynek hatásaként az ingatlanok értéke jelentősen csökken, ebben az esetben előfordulhat, hogy a tőke és a kamat is csak késve, vagy csak részben került visszafizetésre.
Hitelezői kockázat
Előfordulhat, hogy a hitelező válik fizetésképtelenné. Jelen esetben arról van szó, hogy a Propertypartner partnercége a Proseed válik fizetésképtelenné, és nem tudja visszafizetni a rendelkezésére bocsájtott összeget. Ezesetben pénzt csak a felszámolásból remélhet a hitelező.
Szenior hitelezői kockázat
Amennyiben a szenior hitelezőt nem tudja megfelelő időben kifizetni a fejlesztő, és a szenior hitelező a felszámolásból megtérülő kártérítések csúcsán van, előfordulhat, hogy a gyorsított eljárás keretében értékesített ingatlan áron alul megy el, és a többi hitelező nem jut a pénzéhez.
Likviditási kockázat
Amennyiben a hitelező szeretné hamarabb kivonni a tőkéjét a befektetésből, előfordulhat, hogy ez nem fog megtörténni. Másodpiac híján megtörténhet, hogy csak később jut a pénzéhez a hitelező.
Hol elérhetőek?
Kisbefektetők részére tipikusan nem egy könnyen elérhető termék az ilyen. Azonban mind a Propertypartner, mind a Housers nyújt ilyen befektetési lehetőséget. A Housers már régóta utazik ilyenben, bár inkább a felújítási hitel a terepe, a Propertypartner most dobta először piacra ezt a lehetőséget a Proseed partnerükkel közösen. A legkisebb befektethető összeg 2000 GBP, az elérhető hozam, éves 10%. A Housersnél is fut épp most egy hasonló, EUR alapon 18 hónapra 13.5% hozamot ajánlanak, amely 9%-os éves hozamnak felel meg.
Részletes infók az aktuális lehetőségről a Propertypartnernél. A Propertypartner 2% jutalékot kér el a tevékenységéért.
Érdemes utánanézni a Proseed-nek is, mivel jelentős részt vállalnak az ügyletben. Companies house-nál a cégtörténet is lekérdezhető.